Oddajesz mieszkanie w zamian za opiekę. Musisz zapłacić PIT

Artykuł został opublikowany w Dzienniku Gazecie Prawnej 3 sierpnia 2012

Osoby starsze, które oddają mieszkanie w zamian za utrzymanie i pielęgnację na podstawie umowy dożywocia, zapłacą 19-proc. podatek dochodowy

Jeden z najnowszych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego budzi kontrowersje wśród osób, które podpisały lub zamierzają podpisać umowy dożywocia. Sąd w wyroku z 10 lipca 2012 r. (sygn. akt II FSK 2625/10) orzekł, że umowę dożywocia trzeba rozliczyć na takich zasadach, jak dochody ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym podgrzał spór o opodatkowanie PIT takich czynności. Dotychczas wojewódzkie sądy administracyjne wydawały rozbieżne wyroki, a eksperci twierdzili, że od tej umowy nie ma podatku.

Niekorzystny wyrok

Skarżącą była podatniczka, która wymagała opieki. Chciała podpisać umowę dożywocia, dzięki której taką opiekę by sobie zapewniła.

Jak wyjaśnia Dariusz M. Malinowski, stroną umowy jest dożywotnik, czyli osoba fizyczna, która zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę tej nieruchomości. Ten z kolei zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie.

Ponadto umowę dożywocia trzeba podpisać w formie aktu notarialnego. Jak wyjaśnia dalej ekspert, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, światło i opał, zapewnić mu mieszkanie, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Taki cel miała skarżąca w sprawie rozstrzygniętej przez NSA. Dodała też, że jest chora, a mieszkanie chce przekazać najbliższym. Gdysię okazało, że podatniczka będzie musiała zapłacić PIT, sprawę skierowała do sądu. NSA potwierdził, że w przypadku umowy dożywocia po stronie zbywcy (dożywotnika) powstanie przychód, od którego trzeba zapłacić podatek dochodowy. W ocenie sądu przychodem jest wartość rynkowa nieruchomości.

Wyrok oznacza, że osoba, która zbywa mieszkanie w zamian za dożywotnie utrzymanie, musi zapłacić fiskusowi daninę liczoną od wartości rynkowej lokalu. Przykładowo więc starsza osoba mająca mieszkanie warte 400 tys. zł powinna zapłacić 76 tys. zł podatku dochodowego.

– Wyrok NSA wzmacnia tylko zamieszanie i konsekwencje na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, gdy dochodzi do zawarcia umowy dożywocia w okresie krótszym niż 5 lat od nabycia przekazywanej nieruchomości – przyznaje Anna Misiak, doradca podatkowy z MDDP.

Rozbieżne stanowiska

Orzecznictwo sądów wojewódzkich do tej pory nie było jednolite. Wojciech Matuszczak, ekspert podatkowy z RSM Poland KZWS, wskazuje, że niekorzystne dla zbywców nieruchomości wyroki wydawały również inne sądy administracyjne I instancji. Twierdziły tak np. WSA w Gdańsku (wyrok z 20 maja 2010 r.; sygn. akt I SA/Gd 825/09) oraz WSA w Bydgoszczy (wyrok z 7 grudnia 2010 r.; sygn. akt I SA/Bd 902/10).

– Sądy orzekły, że na podstawie umowy dożywocia dochodzi do wzajemnych świadczeń, które mają określoną wartość, a więc jest to czynność zrównana z odpłatnym zbyciem nieruchomości – wyjaśnia Wojciech Matuszczak.

Część sądów twierdziła jednak, że zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia związane jest z powstaniem bliżej nieokreślonego przychodu po stronie zbywcy i nie można takiej umowy opodatkować. Jak stwierdza nasz rozmówca, podobne stanowisko prezentowały np. WSA w Szczecinie (wyrok z 24 marca 2011 r.; sygn. akt I SA/Sz 47/11), WSA w Poznaniu (wyrok z 17 lutego 2011 r.; sygn. akt I SA/Po 832/10), WSA we Wrocławiu (wyrok z 26 stycznia 2012 r.; sygn. akt I SA/Wr 1474/11).

– W większości są to wyroki nieprawomocne – przyznaje Wojciech Matuszczak.

Podatnicy czekali więc na prawomocne stanowisko NSA, ale liczyli na to, że szala przechyli się na ich korzyść, a więc – że NSA uzna, iż od umów dożywocia nie ma podatku.

Odpłatność umowy

Istota sporu sprowadza się do tego, czy przy umowie dożywocia mamy do czynienia z odpłatnością. Piotr Augustyniak, doradca podatkowy z K&L Gates, jest zdziwiony wyrokiem NSA. Z analizy art. 908 kodeksu cywilnego, regulującego instytucję umowy dożywocia, wynika, że umowa ta ma charakter wzajemny, ale nie jest ona umową odpłatną.

Jego zdaniem kwalifikacja umowy dożywocia jako odpłatnej budzi wątpliwości.

Innego zdania jest Wojciech Matuszczak. Uważa, że umowa dożywocia rzeczywiście jest odpłatnym zbyciem nieruchomości, ale dożywotnik otrzymuje jedynie przyrzeczenie otrzymania świadczeń określonych w umowie, które – mimo że istotnie posiadają wartość materialną – nie stanowią ceny nabycia. Jest to więc pewna forma przysporzenia majątkowego, jednak o charakterze przyszłym i niepewnym co do wysokości oraz niemożliwym do określenia w chwili zbywania nieruchomości.

– Ze względu na losowy charakter umowy, oznaczający nieokreślony w chwili jej zawarcia czas jej trwania, nie jest możliwe dokonanie do opodatkowania wyceny wartości świadczeń udzielonych dożywotnikowi – stwierdza Wojciech Matuszczak.

Dariusz M. Malinowski mówi z kolei, że przychód w postaci rynkowej wartości mieszkania, o którym orzekł NSA, nie jest trafnie określony. Według jego oceny dokonanej na podstawie ustnego uzasadnienia (nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia), sąd wskazał na odpłatność dożywocia, ale nie ekwiwalentność do ceny sprzedaży.

Wątpliwości dotyczą nie tylko opodatkowania dożywotnika (zbywcy mieszkania), lecz także nabywcy.

– W momencie otrzymania mieszkania przychód nie powstanie – przekonuje Piotr Augustyniak.

Jego zdaniem kluczowe jest to, że dochodzi tutaj do powstania świadczeń wzajemnych, a zatem – nie ma mowy o nieodpłatnym otrzymaniu takiego lokalu. Ekspert wyjaśnia, że przychód powstanie dopiero w momencie zbycia nieruchomości, a więc gdy po śmierci dożywotnika właściciel sprzeda mieszkanie.

Możliwa kontrola

Osoby, które już podpisały umowy dożywocia, mogą zostać skontrolowane przez fiskusa. Organy podatkowe mają prawo kontrolować wszelkie transakcje, które nie zostały jeszcze objęte przedawnieniem.

– Zatem jeśli ktoś zawarł taką umowę, może liczyć się z wszczęciem postępowania podatkowego oraz niekorzystną decyzją i obowiązkiem zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami – ostrzega Piotr Augustyniak.

Otwarta pozostaje jednak droga sądowa, choć powyższy wyrok NSA nie zachęca do tego typu sporów. Jeśli pojawi się kolejny, korzystny dla podatników wyrok NSA, to skład sędziowski może zwrócić się o rozstrzygnięcie uchwałą problemu przez 7 sędziów.

Dariusz M. Malinowski zwraca też uwagę, że wyrok NSA otworzy zapewne nową ścieżkę interpretacyjną, dotyczącą podatkowych skutków istnienia służebności i innych obciążeń zbywanych nieruchomości.

Osoby, które dopiero zamierzają podpisać umowy dożywocia, mogą jednak uniknąć podatku.

– Najlepiej w takiej sytuacji poczekać 5 lat od daty nabycia nieruchomości i dopiero wtedy przeprowadzić transakcję. To najtańsze podatkowo i najbezpieczniejsze rozwiązanie – przekonuje Piotr Augustyniak.

Zdaniem Anny Misiak jako alternatywę można rozważyć darowiznę nieruchomości i ustanowienie służebności osobistej.

– Jednak darowizna i nieodpłatna służebność podlegają podatkowi od spadków i darowizn i tylko w niektórych przypadkach to rozwiązanie będzie neutralne – wyjaśnia ekspert.

Dodaje, że zarówno darowizna, jak i nieodpłatna służebność, mogą być zwolnione z podatku od spadków i darowizn, jeśli będzie to transakcja między najbliższą rodziną. Trzeba ją jednak zgłosić do urzędu skarbowego.

Opinii udzielał m.in.

Wojciech MATUSZCZAK

Tax Consultant