VAT od usług związanych z nieruchomościami

VAT od usług związanych z nieruchomościami – długo oczekiwane doprecyzowanie przepisów

1 stycznia 2017 roku wejdzie w życie kolejna część Rozporządzenia Wykonawczego Rady (UE) nr 1042/2013, która zmienia Rozporządzenie 282/2011, ustanawiające m.in. zasady dotyczące miejsca opodatkowania VAT dla usług związanych z nieruchomościami. Wcześniejsze reguły, w zasadzie wdrożone 1:1 do polskich przepisów w art. 28e ustawy o podatku od towarów i usług, pozostawiały zbyt dużo swobody interpretacyjnej i budziły szereg wątpliwości. Próbowało je rozwiewać orzecznictwo (por. np. wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-155/12 z 27.06.2013), jednak różnych przypadków w codziennym biznesie jest taka mnogość, że wciąż pozostawało bardzo wiele znaków zapytania.

Wchodzące za niespełna 3,5 miesiąca nowe przepisy unijne – obowiązujące wprost w każdym państwie członkowskim UE, bez konieczności ich osobnego wdrażania – porządkują dwie kwestie:

wprowadzają autonomiczną unijną definicję nieruchomości na potrzeby stosowania przepisów o VAT w całej Unii oraz
definiują otwarty (przykładowy) katalog usług uznawanych za związane z nieruchomością oraz takich, które związku z nieruchomością nie wykazują.

Oba ww. elementy są bardzo istotne, gdyż – przypomnijmy – zarówno na podstawie art. 47 Dyrektywy 2006/112/WE jak i ww. art. 28e usługi uznane za związane z nieruchomością są opodatkowane w tym państwie członkowskim, w którym znajduje się dana nieruchomość. Nie można więc skorzystać z reguły ogólnej, zgodnie z którą usługi na rzecz klientów komercyjnych opodatkowane są zasadniczo w państwie siedziby tych klientów.

Zgodnie z Rozporządzeniem 1042/2013 od 1 stycznia 2017 roku za nieruchomość uznawać się będzie:

a) każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania,

b) każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść,

c) każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy,

d) każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.

Za usługi związane z tak zdefiniowaną nieruchomością uważać się będzie te, w przypadku których:

a) ich bezpośrednią przyczyną świadczenia jest konkretna nieruchomość, stanowi ona sama w sobie element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług,

b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Przykładowo ww. kryteria wypełniać będą następujące usługi:

opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony,
świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu,
wznoszenie budynku na terenie oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części,
budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych,
szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów,
wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości (z wyjątkiem świadczonych w ten sposób usług reklamowych), łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę,
instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość,
usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona.

Zgodnie z nowymi regulacjami usługi na pewno nie będą uznawane za związane z nieruchomością, gdy:

chodzi o opracowanie planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę,
chodzi o przechowywanie towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę,
chodzi o świadczenie usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości,
chodzi o instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości.

Ponadto dokonano także ważnego doprecyzowania dla usług wynajmu / wydzierżawiania całych zestawów maszyn na potrzeby budowy – takie przypadki budziły bowiem w praktyce mnóstwo kontrowersji. Zgodnie z dodanym do Rozporządzenia 282/2011 nowym art. 31b: Jeżeli sprzęt jest pozostawiony do dyspozycji usługobiorcy w celu przeprowadzenia prac dotyczących nieruchomości, transakcja ta jest świadczeniem usług związanych z nieruchomościami jedynie wtedy, gdy usługodawca ponosi odpowiedzialność za wykonane prace. Przyjmuje się, że usługodawca, który dostarcza usługobiorcy sprzęt wraz z odpowiednim personelem obsługującym w celu przeprowadzenia prac, bierze odpowiedzialność za wykonanie tych prac. Domniemanie, że usługodawca jest odpowiedzialny za wykonanie prac, można obalić za pomocą jakichkolwiek istotnych przesłanek wynikających ze stanu faktycznego lub prawnego.

W razie jakichkolwiek pytań lub potrzeby omówienia tematu, gorąco zachęcamy do kontaktu z naszym ekspertem Przemysławem POWIERZĄ:

e-mail: ekspert@rsmpoland.pl

tel. +48 61 8515 766

fax +48 61 8515 786