Linkedin
Twitter
Facebook
Email
more
W artykule odpowiadamy na pytania:
- Czym są spółki nieruchomościowe?
- Jak zmieniło się stanowisko Dyrektora KIS w zakresie rozumienia definicji spółki nieruchomościowej?
- Czy podmiot może uzyskać status spółki nieruchomościowej nawet jeśli tego statusu nie posiada żadna z jego spółek zależnych?
Chociaż przepis definiujący spółki nieruchomościowe nie uległ zmianie od czasu jego wprowadzenia do ustawy o CIT, to wykładnia Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tym zakresie zmieniła się całkowicie na przestrzeni zaledwie roku. Teraz do niekorzystnego dla podatników sposobu rozumienia przepisu przychylił się dodatkowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 16 października 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1771/24.
Skutkiem nowej wykładni art. 4a pkt 35 ustawy o CIT jest rozszerzenie kręgu podmiotów spełniających definicję spółek nieruchomościowych, a tym samym zwiększenie liczby podmiotów na które nałożone są dodatkowe obowiązki raportowe oraz – w niektórych przypadkach – obowiązki płatnika zaliczek na podatek.
Definicja spółki nieruchomościowej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych
Zgodnie z polskimi przepisami podatkowymi, podmiot, który jest zobowiązany do sporządzania bilansu na podstawie ustawy o rachunkowości, zostanie uznany za spółkę nieruchomościową, jeżeli:
- na pierwszy dzień roku podatkowego (obrotowego) co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów – bezpośrednio lub pośrednio – stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski (lub praw do takich nieruchomości) oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł – warunek mający zastosowanie w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy) co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów – bezpośrednio lub pośrednio – stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski (lub praw do takich nieruchomości) i ich łączna wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł, oraz – w roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) – przychody ujęte w wyniku finansowym netto:
- z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu (i innych umów o podobnym charakterze); lub
- z tytułu przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych,
stanowiły co najmniej 60 proc. ogółu przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – warunek mający zastosowanie w przypadku pozostałych podmiotów.
Ustawodawca nie wskazał jednak jednoznacznie sposobu, w jaki należy rozumieć pojęcie aktywów, które pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski (lub prawa do takich nieruchomości). W konsekwencji przepis wzbudził wśród podmiotów wiele wątpliwości, co ostatecznie doprowadziło do sporu z Dyrektorem KIS.
Co ciekawe, na podstawie wydanych do tej pory indywidualnych interpretacji podatkowych można dojść do wniosku, że również sam Dyrektor KIS ma problem z podjęciem decyzji dotyczącej tego, jak należy rozumieć przepis konieczny do określenia statusu spółki nieruchomościowej.
Sprawdź, jak możemy pomóc twojej firmie
Jak zmieniło się stanowisko Dyrektora KIS w sprawach dotyczących spółek nieruchomościowych?
Jeszcze w 2023 r. Dyrektor KIS stał na stanowisku, że – w celu obliczenia wartości aktywów, które pośrednio stanowią nieruchomości lub prawa do nieruchomości – należy przyjąć wartość bilansową aktywów podmiotu prezentowanych zgodnie z regulacjami prawa rachunkowego w księgach rachunkowych tego podmiotu jako aktywa finansowe, w szczególności wyróżnionych w jednostkowym bilansie podmiotu – czyli takich jak posiadane przez niego udziały, akcje i udziały kapitałowe w spółkach zależnych – w przypadku których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów danej spółki zależnej bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości.
Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacjach indywidualnych z 20 lipca 2023 r. o znaku 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW, z 7 listopada 2022 r. o znaku 0111-KDIB1-2.4010.537.2022.2.ANK oraz z 14 marca 2022 r. o znaku 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK.
Przyjęcie takiego podejścia sprawia, że przy weryfikacji tego, czy dany podmiot jest spółką nieruchomościową, należy badać jedynie sprawozdanie finansowe tego podmiotu, a przy kalkulacji tego, czy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości, wystarczy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości posiadanych bezpośrednio przed ten podmiot oraz wartość nieruchomości posiadanych pośrednio, rozumianą jako wartość aktywów w postaci udziałów (akcji) w takich spółkach zależnych, w których 50% aktywów stanowiły nieruchomości lub prawa do nich.
W interpretacji indywidualnej z 2 maja 2024 r. o znaku 0111 KDIB1 3.4010.54.2024.1. Dyrektor KIS zapoczątkował jednak nową wykładnię tego przepisu, zgodnie z którą ustalając wartość bilansową nieruchomości posiadanych pośrednio należy brać pod uwagę wartość wszystkich posiadanych pośrednio nieruchomości, tj. także wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne, a nie wartość udziałów i akcji danego podmiotu w tych spółkach zależnych.
W przypadku przyjęcia takiego stanowiska, obowiązki podmiotu, którego status jest badany, są rozszerzone: należy bowiem zbadać sprawozdanie finansowe nie tylko tego podmiotu, ale także jego spółek zależnych.
Niekorzystny dla podmiotów jest również sposób kalkulacji tego, czy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości – w takim bowiem przypadku należy wziąć po uwagę wartość nieruchomości posiadanych bezpośrednio przez dany podmiot oraz wartość nieruchomości posiadanych przez jego spółki zależne. Takie stanowisko przedstawione zostało także w interpretacjach DKIS z 7 czerwca 2024 r. o znaku 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN oraz z 23 lipca 2024 r. o znaku 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR.
Niekorzystny wyrok WSA w Warszawie. Jak sąd interpretuje przepis definiujący spółki nieruchomościowe?
Przywołana powyżej interpretacja DKIS została zaskarżona, jednak WSA w Warszawie, w wyroku z 16 października 2024 r. o sygn. akt III SA/Wa 1771/24, przychylił się do negatywnego dla podmiotów stanowiska wyrażonego przez Dyrektora KIS.
WSA w Warszawie wskazał, że zwrot zawarty w art. 4 pkt 35 ustawy o CIT wskazuje jedynie na wartość bilansową nieruchomości lub praw do nich jako składową wartości bilansowej aktywów i – jako że wskazuje on bezpośrednio na wartość nieruchomości – nie daje podstaw do tego, by przy badaniu statusu spółki jako spółki nieruchomościowej uwzględniać udziały tego podmiotu w spółkach zależnych.
Zdaniem sądu prawodawca nie zawarł w przepisach warunku, że chodzi w tym przepisie o wartość wyłącznie tych nieruchomości, które zostały uwzględnione bezpośrednio w bilansie podmiotu badającego swój status jako spółki nieruchomościowej, a zatem zwrot ,,pośrednio", należy rozumieć w ten sposób, że jego intencją było objęcie kalkulacją również wartości tych nieruchomości, którymi np. dany podmiot włada poprzez spółki zależne.
Skarżąca interpretację spółka argumentowała, że gdyby intencją polskiego ustawodawcy było nałożenie na podmioty tak szerokiego obowiązku, jakim jest badanie jednostkowych sprawozdań finansowych innych podmiotów, literalnie wskazałby on na taki obowiązek w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT. WSA był jednak innego zdania i wskazał, że bezwzględnie obowiązujących norm nie można interpretować przez pryzmat dogodności podmiotu czy operatywności przyjętego przez niego modelu biznesowego.
Odnosząc się natomiast do rozbieżności interpretacyjnej prezentowanej przez Dyrektora KIS i nagłej zmiany przez niego stanowiska prezentowanego w indywidualnych interpretacjach podatkowych, WSA wskazał, że mogłaby mieć ona znaczenie posiłkowe, jednak tylko w przypadku, gdyby wiązała się z nieprawidłową wykładnią ustawy materialnej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której organ miałby powielać niezgodne z prawem stanowisko.
Status spółki nieruchomościowej można uzyskać pomimo nieposiadania nieruchomości położonych na terytorium Polski
Jak wskazuje WSA w Warszawie, intencją prawodawcy, która wynika z przepisu definiującego spółkę nieruchomościową, jest sytuacja, w której „spółka matka może posiadać status spółki nieruchomościowej, nawet gdy sama nie posiada bezpośrednio nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do nich”.
Idąc tym tropem spółka może – hipotetycznie – uzyskać status spółki nieruchomościowej nawet wówczas, gdy tego statusu nie posiada żadna z jej spółek zależnych. Takie podejście wydaje się być absurdalne i krzywdząca dla podmiotów i przekłada się na dodatkowe obowiązki raportowe podatników.
Należy również podkreślić, że WSA nie ustosunkował się do zaproponowanego przez Dyrektora KIS sposobu ustalenia licznika, który prowadzi do tego, że wartość licznika (wartość bilansowa nieruchomości posiadanych przez podmiot i jego spółki zależne) będzie wyższa od wartości mianownika (wartości bilansowej aktywów podmiotu).
Co dalej ze spółkami nieruchomościowymi?
Pierwszą interesującą i ważną dla podmiotów narażonych na uznanie za spółki nieruchomościowe kwestią jest to, czy korzystne dla podatników interpretacje wydane przed majem 2024 r. będą zmieniane w celu dostosowania ich do, zdaniem WSA, „zgodnego z prawem” stanowiska.
Pozostaje nam również czekać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego; jeśli ten jednak podtrzyma stanowisko sądu I instancji, to może okazać się, że znacznie więcej podmiotów będzie zobowiązanych do wypełniania obowiązków raportowych nałożonych na spółki nieruchomościowe.
W związku z rozszerzającą wykładnią przepisu definiującego spółkę nieruchomościową, rekomendujemy regularną weryfikację tego, czy dany podmiot nie zaczął spełniać przesłanek wskazanych w przedstawionej w ustawie o CIT definicji. Działania tego typu powinny podjąć również podmioty, które stosowały się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, która uległa zmianie.
W przypadku wątpliwości zachęcamy do kontaktu z ekspertami RSM, którzy pomogą zweryfikować status spółki nieruchomościowej oraz wesprą w wypełnieniu potencjalnych obowiązków raportowych.
