Sądy po stronie podatników, czyli przegląd historii prawdziwych. O tym, dlaczego to podatnik decyduje o charakterze najmu

Czas czytania: 5 minut.

Z artykułu dowiesz się:

• Kiedy przychody z wynajmu nieruchomości mogą być opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej;
• Dlaczego kwalifikacja przychodu do odpowiedniego źródła jest istotna w kontekście Polskiego Ładu;
• O stanie prawnym z jakiego okresu mówi uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego;

Katarzyna SADOWSKA
Tax Supervisor w RSM Poland

Emilia KOWALCZYS
Senior Tax Assistant w RSM Poland
 

W poprzednim odcinku naszego cyklu przedstawiliśmy przełomową uchwałę w sprawie badania przez sądy administracyjne wszczynania przez urzędy skarbowe postępowań karnych skarbowych w celu sztucznego zawieszenia biegu terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych. Dzisiaj natomiast chcielibyśmy przybliżyć Państwu inną ważną uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego – a mianowicie uchwałę z 24 maja 2021 roku, o sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA odpowiedział na nurtujące wielu z nas od lat pytanie: w zasadzie od ilu wynajmowanych mieszkań można mówić o działaniu jako przedsiębiorca?

Kupowanie nieruchomości i przeznaczanie ich na wynajem staje się z roku na rok coraz bardziej popularne. W warunkach zmieniającego się rynku oraz rosnącej inflacji wiele osób decyduje się na kupno nieruchomości, traktując to jako lokatę kapitału. Kluczowy jest także fakt, że popyt na najem mieszkań nie słabnie. Większość osób wynajmujących mieszkania decyduje się na opodatkowanie dochodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%, bądź 12,5% dla przychodów powyżej rocznego progu 100 000 zł. Jest to bowiem często znacznie korzystniejsze niż opodatkowywanie najmu na zasadach ogólnych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przepisy podatkowe dotyczące najmu mieszkań obowiązujące do końca 2020 roku

Obowiązujące do końca 2020 roku przepisy, zgodnie z którymi ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych mógł być opodatkowany tylko tak zwany najem prywatny, prowadziły do licznych sporów pomiędzy podatnikami a fiskusem.

W sytuacji, w której osoba prywatna wynajmowała tylko jedną nieruchomość, opodatkowanie najmu zasadniczo nie budziło wątpliwości. Problem pojawiał się w przypadku podatników wynajmujących kilka nieruchomości (w tym lokale mieszkalne i użytkowe), albo jednocześnie wynajmujących nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz poza tą działalnością. Fiskus stał bowiem na stanowisku, że podatnicy ci powinni opłacać podatek należny na zasadach właściwych dla opodatkowania działalności gospodarczej. Bez znaczenia – zdaniem organów podatkowych – pozostawał przy tym fakt, że nieruchomości wynajmowane były poza działalnością gospodarczą, a ich wynajem mieścił się w kategorii najmu prywatnego.

Fiskus argumentował, że najem nieruchomości prowadzony jest w celach zarobkowych, gdy liczba wynajmowanych nieruchomości jest wyższa niż jeden, a ciągłość najmu i prowadzenie go w celach zarobkowych wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej. Z kolei sądy administracyjne, rozstrzygając spory pomiędzy podatnikami i fiskusem, zajmowały sprzeczne stanowiska.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza? Jak opodatkować przychody?

Wielu podatników zmagało się z dylematem dotyczącym prawidłowego opodatkowania przychodów z najmu. Nie wiedzieli, czy osiągane przez nich przychody z wynajmu prywatnych lokali, które nie są częścią firmowego majątku, mieszczą się w kategorii zarządu majątkiem prywatnym i jako takie mogą być opodatkowane jako przychód z najmu, czy też najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą i przychody powinny być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej.

Powyższy problem postanowił rozwiązać Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorstw, który w styczniu 2021 roku wystąpił do NSA z wnioskiem o podjęcie uchwały wyjaśniającej następującą kwestię: “Czy w świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.) o zakwalifikowaniu przychodów z najmu składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą do wymienionego w tym przepisie źródła przychodów decydują kryteria przedmiotowe czy też zamiar (decyzja) podatnika?”.

NSA rozstrzygnął spór – to podatnik decyduje o charakterze najmu i tym samym o sposobie jego opodatkowania

NSA w składzie siedmiu sędziów 24 maja 2021 roku wydał uchwałę o sygn. akt II FPS 1/21, w której zaprezentował korzystne dla podatników stanowisko. Sąd orzekł, iż to podatnicy mają prawo decydować, czy wynajmowana przez nich nieruchomość należy do majątku osobistego czy też firmowego. NSA zgodził się z poglądem, że skoro ustawodawca nie wskazał, w jaki sposób odróżniać najem prywatny od najmu świadczonego w ramach działalności gospodarczej, to podatnik powinien mieć swobodę w decydowaniu o sposobie rozliczenia przychodów z najmu nieruchomości.

Sąd wskazał również, że należności z najmu, podnajmu, dzierżawy itp. są co do zasady zaliczane bez ograniczeń do przychodów z najmu, chyba że są składnikiem majątkowym wprowadzonym przez podatnika do majątku związanego z wykonywaną działalnością gospodarczą. O prowadzeniu działalności gospodarczej decyduje podejmowanie czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa, tworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, budowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku oraz wypracowywanie strategii dla działalności, nie zaś sam fakt lokowania przez podatnika nadwyżek posiadanych środków w zakup nieruchomości i wynajmowanie tej nieruchomości.

Przychody z wynajmu nieruchomości mogą być zatem opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej dopiero wówczas, gdy podatnik zaliczy taką nieruchomość do majątku firmowego a nie wówczas, gdy fiskus uzna, że fakt wynajmowania więcej, niż jednej nieruchomości, świadczy o prowadzeniu przez tego podatnika działalności gospodarczej.

Kiedy fiskus nie ma racji

To nie pierwszy raz, gdy NSA wydaje rozstrzygnięcie istotne dla podatników wynajmujących nieruchomości. Przedmiotem analiz sądu była przykładowo kwestia podatku VAT w przypadku refakturowania kosztów mediów. Nad kwestią fakturowania usług najmu i usług podatkowych pochylał się także TSUE.

Najnowsza uchwała wydana przez NSA ma duże znaczenie dla podatników wynajmujących nieruchomości, przy czym największe w odniesieniu do stanu prawnego przed 1 stycznia 2021 r. Jednakże w kontekście proponowanych w projekcie tzw. Polskiego Ładu zmian, w szczególności modyfikacji sposobu wyliczania składki zdrowotnej, także w kolejnych latach odpowiednie zakwalifikowanie przychodów z najmu do danego źródła przychodów może okazać się dla wielu podatników kluczową kwestią.