Jak Polski Ład wpłynie na rynek najmu nieruchomości

Czas czytania: 3 minuty.

Z artykułu dowiesz się:

• Jakie przepisy dotyczące najmu nieruchomości zostaną zmienione przez Polski Ład,
• Jak Polski Ład wpłynie na polski rynek najmu.

Katarzyna SADOWSKA
Tax Supervisor w RSM Poland

Emilia KOWALCZYS
Senior Tax Assistant w RSM Poland
 

Projekt Polskiego Ładu może niepokoić osoby i podmioty prowadzące działalność na rynku najmu nieruchomości. Resort finansów przygotował bowiem zmiany, które trudno uznać za korzystne z perspektywy podatników. Jakich nowych przepisów podatkowych powinni obawiać się właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem?

Jak rozliczyć najem prywatny? Tylko ryczałtem

Zgodnie ze wspomnianym projektem nowelizacji, podatnicy wynajmujący mieszkania innym osobom nie będą mogli już rozliczać przychodu z najmu na zasadach ogólnych.

Przypomnijmy: obecnie właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem mogą opłacać podatek na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) lub korzystać z ryczałtu. Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety.

Opodatkowanie według zasad ogólnych wiąże się z opłacaniem wyższej stawki podatku, jednak pozwala uwzględnić w rozliczeniu koszty uzyskania przychodu (takie jak np. odpisy amortyzacyjne od wynajmowanej nieruchomości, wydatki na remont czy wyposażenie wynajmowanej nieruchomości, a także opłaty za czynsz i media). Ryczałt z kolei pozwala opodatkować osiągane przychody według niższej stawki, jednak nie pozwala na uwzględnianie w nim przytoczonych powyżej kosztów.

Od 2022 r. zyski z najmu mają być co do zasady opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosić będzie 8,5 proc. podatku od przychodów poniżej 100 tys. zł w skali roku oraz 12,5 proc. podatku od nadwyżki przekraczającej wcześniejszy próg. Oznacza to, że podatnicy wynajmujący nieruchomości nie będą mieli prawa do odliczania kosztów i będą musieli płacić daninę zależną bezpośrednio od osiąganych przychodów.

Wyłączenie możliwości amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych

Dodatkowo, projekt nowelizacji zakłada, że budynki i lokale mieszkalne nie będą podlegały amortyzacji podatkowej. Wydatki poniesione na nabycie takich nieruchomości będą stanowić koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie ich zbycia – podobnie jak ma to miejsce obecnie w przypadku nieruchomości gruntowych.

Z uwagi na opisywaną wyżej zmianę uniemożliwiającą opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych, brak możliwości zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych dotknie przede wszystkim tych wynajmujących, którzy świadczą usługi najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również po ich wycofaniu z tej działalności, nie podlega opodatkowaniu w ramach tego źródła. Przychody z takiej sprzedaży kwalifikowane są do odrębnego źródła przychodów jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych. W konsekwencji, nie ma obowiązku rozliczania w podatku dochodowym sprzedaży lokalu, jeśli doszło do niej po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Jak zauważył autor uzasadnienia, sprzedaż przed upływem tego okresu pozwala natomiast na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. W ocenie MF taki stan rzeczy powoduje, że nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w podatku PIT.

Proponowane przez resort zmiany stanowią dużą niespodziankę dla wszystkich – zarówno osób, które wynajmują swoje lokale w ramach najmu prywatnego, jak i podatników prowadzących w  tym zakresie działalność gospodarczą. O dalszych losach tego budzącego kontrowersje i słuszne obawy projektu będziemy więc informować Państwa na bieżąco na łamach naszego bloga.