Sprzedaż mieszkania po rozwiązaniu umowy dożywocia a obowiązek zapłaty podatku

Z artykułu dowiesz się:

• Kiedy osoba fizyczna jest zobowiązana do zapłaty podatku po sprzedaży prywatnej nieruchomości? 
• Czy rozwiązanie umowy dożywocia jest traktowane jako nabycie nieruchomości w świetle ustawy o PIT? 

W jakiej sytuacji trzeba zapłacić podatek po sprzedaży prywatnej nieruchomości? 

Osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży prywatnej nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia, nie mają obowiązku płacić w Polsce podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. 

Sytuacja ulega zmianie, jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięcioletniego terminu – wtedy sprzedaż podlega opodatkowaniu i fiskus wymaga zapłacenia daniny w wysokości 19%. Zasady dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości tylko z pozoru są nieskomplikowane. Problematyczne bowiem bywa określenie momentu, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jeden z takich właśnie przypadków doprowadził do sporu pomiędzy urzędem skarbowym i podatnikiem. 

Rozwiązana umowa dożywocia a podatek od sprzedaży mieszkania 

W omawianym przypadku spór z fiskusem toczył mężczyzna, który w 2009 r. nabył prawo do nieruchomości. Następnie w 2015 r. zawarł z krewnymi umowę dożywocia – bratanica podatnika wraz z rodziną zobowiązała się do zapewnienia mu dożywotniej opieki w zamian za prawa do mieszkania. Celem zawarcia umowy dożywocia przez mężczyznę było zapewnienie sobie opieki – podatnik znajdujący się w podeszłym wieku nie był w stanie radzić sobie samodzielnie z codziennymi czynnościami. Trzy lata później krewni wycofali się jednak z umowy dożywocia, dlatego też mężczyzna został zmuszony do sprzedaży mieszkania i przeniesienia się do domu opieki. 

 Fiskus uznał, że mężczyzna po rozwiązaniu umowy dożywocia ponownie nabył prawa do mieszkania. A to oznacza, że okres pięciu lat nie minął i podatnik musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej rozwiązanie umowy dożywocia oznacza przeniesienie własności, które należy utożsamiać z nabyciem.

Innego zdania był sąd. Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 7 lutego 2024 r. (sygn. akt II FPS 4/14) podkreślił, że przy wyliczaniu pięcioletniego terminu należy wziąć pod uwagę okres, kiedy podatnik był właścicielem nieruchomości zarówno przed ustanowieniem dożywocia, jak i po jego rozwiązaniu. Co istotne, tego rodzaju podejście obowiązuje wyłącznie w przypadku rozwiązania umowy dożywocia (jako umowy mającej cel alimentacyjny), natomiast nie obowiązuje w przypadku umowy sprzedaży. 

Zdaniem sądu przy analizie sprawy należało wziąć pod uwagę to, że umowa dożywocia nie została rozwiązana z inicjatywy podatnika, a sprzedaż mieszkania była jedynym sposobem na to, aby podatnik mógł zaspokoić swoje podstawowe potrzeby życiowe. 

Konsekwencje dla podatników 

Przypadki rozwiązania umów dożywocia są częstsze niż mogłoby się wydawać. Wyrok jest więc wyjątkowo ważny z perspektywy tych podatników, którzy – aby nie płacić podatku – rezygnowali w takiej sytuacji ze sprzedaży nieruchomości i tym samym nie byli w stanie właściwie funkcjonować. Ponadto precedensowy wyrok to kolejny przykład na to, że sądy interpretujące prawo często wykazują się podejściem o wiele bardziej życiowym (i sprzyjającym podatnikom), niż skarbówka. Dlatego zawsze warto walczyć o swoje prawa.