Sądy po stronie podatników: przedsiębiorcy czerpiący zyski z najmu długoterminowego zaoszczędzą na podatku od nieruchomości

Czas czytania: 3 minuty.

Przedsiębiorcy, którzy zajmują się najmem długoterminowym, mają powody do radości. 12 lipca 2023 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał bardzo ważny wyrok, w którym uznał, że jeśli w danej nieruchomości zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe, to w stosunku do niej nie może zostać zastosowana podwyższona stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla budynków związanych z prowadzeniem działalności. Zdaniem sądu nie jest przy tym istotne, czy potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane przez podatnika, czy przez osobę, której podatnik wynajmuje daną nieruchomość.  

Problematyka opodatkowania nieruchomości: kto określa wysokość podatku?

Zgodnie z obowiązującym prawem, w Polsce wysokość podatku od nieruchomości ustalają rady poszczególnych gmin w drodze uchwał. 

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa maksymalną wysokość stawki podatku dzieląc nieruchomości na dwie grupy: nieruchomości mieszkalne oraz nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. 

I właśnie powyższe sformułowanie: „nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” od lat było przyczyną sporów podatników z fiskusem . Kwestia wzbudzała duże emocje, ponieważ podatek od nieruchomości komercyjnych może być ponad 28 razy wyższy niż podatek od nieruchomości mieszkalnych.

Dotychczasowa linia orzecznicza dotycząca stawki podatku od nieruchomości

Dotychczas sądy uznawały, że – jeżeli nieruchomość wynajmowana jest przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali – to taki przedsiębiorca musi zapłacić podatek od nieruchomości komercyjnych, czyli naliczyć wyższą z dwóch możliwych stawek. 

Sądy twierdziły, iż, jeśli działalność gospodarcza podmiotu jest prowadzona dzięki danemu lokalowi (bo stanowi on przedmiot wynajmu), to przesądza to o tym, że lokal jest związany z prowadzeniem tej działalności. Tym samym sądy uznawały, że, jeśli chodzi o podatek od budynków mieszkalnych, najważniejsza jest nie funkcja danego lokalu, ale perspektywa przedsiębiorcy i to, czy prowadzi on działalność gospodarczą  w zakresie najmu lokali. 

Światło w tunelu dla podatników wynajmujących budynki mieszkalne

NSA, w wyroku z 12 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 250/23, zmienił niekorzystną linię orzeczniczą i orzekł, że nieruchomość wynajmowana na cele mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości mieszkalnych nawet, jeżeli wynajem następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.  

W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że nie jest istotne, czy funkcja mieszkaniowa w najmowanym lokalu jest realizowana przez podatnika, czy przez kogoś, kto jest najemcą lokalu. Najważniejsze dla zastosowania niższej stawki podatku jest to, że w danej nieruchomości zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe.  

Co istotne, wyrok NSA jest nadzieją tylko dla tych podatników, którzy zajmują się najmem długoterminowym. Najem krótkoterminowy został przez Sąd porównany do dostarczania usług hotelarskich, które nie mogą być uznane za związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych – tym samym do nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo podatnicy nadal nie mogą zastosować niższej stawki podatku. 

Wyrok NSA nie gwarantuje, że kolejne wyroki sądów będą równie korzystne dla podatników  prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu długoterminowego. Należy jednak podkreślić, że NSA stanowi autorytet, dlatego też podatnicy mogą mieć nadzieję, że zarówno organy podatkowe, jak i wojewódzkie sądy administracyjne, nie będą walczyć z nimi o wyższe stawki podatku. Jeżeli jednak dojdzie do sporu, wyrok NSA z pewnością będzie stanowił korzystny z perspektywy podatników argument .