Dwa lata po wyroku Trybunału Konstytucyjnego samorządy wciąż różnie interpretują podatek od nieruchomości

Za nami druga rocznica wydania wyroku Trybunału Konstytucyjnego (wyrok z 4 lipca 2023 roku, o sygn. akt. SK 14/21) dotyczącego ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który doprowadził do istotnych zmian w jej treści. Nowelizacja przepisów miała na celu uporządkowanie zasad opodatkowania poszczególnych składników majątku podatników, a przede wszystkim ułatwienie klasyfikacji obiektów jako budowli. Czy cel ten został osiągnięty?

Spójrzmy na tę kwestię z pespektywy wybranych interpretacji indywidualnych wydanych w międzyczasie przez samorządy.

Czy mapa zakładu może być uznana za tablicą reklamową?

Jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych w ramach nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych było wprowadzenie w art. 1a pkt 2 niezależnej od prawa budowlanego definicji budowli. W myśl tej definicji, budowlą jest m.in. obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. W pozycji 25 wspomnianego załącznika jako obiekt spełniający na potrzeby podatku od nieruchomości definicję budowli wymieniono m.in. tablicę reklamową, co jakiś czas temu stało się przedmiotem sporu między podatnikiem a władzami Wrocławia.

Jeden z przedsiębiorców, prowadzący działalność obejmującą wynajem oraz zarządzanie nieruchomościami, skierował do Prezydenta Wrocławia interesujące zapytanie. Wątpliwości podatnika dotyczyły kilku elementów znajdujących się na terenie należącego do niego centrum logistycznego wykorzystywanego przez różne podmioty gospodarcze, a największą kontrowersję wywołała próba ustalenia tego, czy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości powinien podlegać pylon informacyjny. 

Zgodnie z informacją podaną przez wrocławskiego przedsiębiorcę w ramach zapytania, omawiany pylon informacyjny pełni wyłącznie funkcję informacyjną i organizacyjną (tj. po pierwsze wskazuje, jakie podmioty znajdują się na terenie nieruchomości, a po drugie ułatwia orientację na terenie centrum logistycznego). Obiekt nie promuje tym samym w żaden sposób usług ani towarów, a więc nie ma funkcji reklamowej i nie powinien zostać uznany za tablicę reklamową. 

W interpretacji z 20 listopada 2025 r., o sygn. WPO-DNT-310.1.6.2025.JF, Prezydent Wrocławia wskazał jednak, że pylon – oprócz mapy terenu – zawiera również logo przedsiębiorstwa oraz symbol ekologicznego certyfikatu BREEAM, a także zauważył, że obiekt znajduje się w eksponowanym miejscu, co wskazuje na to, że jego celem jest przyciąganie uwagi i identyfikowanie marki w przestrzeni publicznej. A to właśnie te elementy – zdaniem Prezydenta Wrocławia – przesądzają o tym, że pylon spełnia definicję tablicy reklamowej, a zatem podlega opodatkowaniu jako budowla.

Zdaniem organu samorządowego logo pełni funkcję wizytówki firmy i stanowi część jej systemu identyfikacji wizualnej, a więc jest elementem o charakterze reklamowym. Z kolei zamieszczenie symbolu uzyskanego certyfikatu BREEAM należy uznać za działanie o charakterze marketingowym, a tym samym również reklamowym. W rezultacie cały pylon został przez władze Wrocławia zakwalifikowany jako tablica reklamowa.

Interpretacja ta wyraźnie pokazuje, że pomimo wprowadzenia przez ustawodawcę w załączniku do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych katalogu budowli wciąż pojawiają się problemy co do zakresu rozumienia poszczególnych pojęć w nim zawartych. Praktyka organów podatkowych pokazuje bowiem, że definicje przewidziane zarówno w ustawie, jak i w załączniku, są często interpretowane w sposób bardzo szeroki, co w konsekwencji generuje istotne ryzyka podatkowe dla podatników.

Opodatkowanie instalacji zapewniającej możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem

Omawiając bieżące interpretacje organów samorządowych należy również zwrócić uwagę na zagadnienie, które – jak pokazuje praktyka – należy do jednych z najbardziej problematycznych i obarczonych ryzykiem w obszarze podatku od nieruchomości na gruncie przepisów obowiązujących od 2025 r.

Chodzi o opodatkowanie instalacji, które służą zapewnieniu prawidłowego użytkowania budynków i budowli zgodnie z ich przeznaczeniem.
Co do zasady budowle i budynki podlegają opodatkowaniu wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Jak jednak wynika z interpretacji wydanej przez Prezydenta Lublina, prawidłowa kwalifikacja takich instalacji nie zawsze jest prosta. 

O dobrze ilustrującą ten fakt interpretację wystąpiła spółka zajmująca się dostawą ciepła systemowego do budynków podłączonych do sieci ciepłowniczej. Podatnik chciał upewnić się, że węzły cieplne – zarówno znajdujące się w budynku, jak i te zlokalizowane poza nim – nie będą traktowane jako budowle, lecz jako instalacje niezbędne do wykorzystywania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

We wniosku o interpretację spółka wskazała, że co do zasady budynek wraz z instalacjami tworzy spójny, funkcjonalny obiekt, którego części są niezbędne do realizacji określonych procesów wewnętrznych lub zapewnienia użytkownikom możliwości korzystania z obiektu zgodnie z jego celem. Węzeł cieplny umożliwia natomiast m.in. doprowadzenie do budynku ciepła z sieci ciepłowniczej, rozdział tego ciepła i pomiar jego prawidłowego krążenia w sieci grzewczej budynku (a więc w efekcie zapewnia możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem).

Dodatkowo zdaniem spółki węzły cieplne nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, gdyż nie zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych, lecz wyprodukowane w innym miejscu niż ich docelowa lokalizacja, a następnie zamontowane. 

Prezydent Lublina w interpretacji z 9 lipca 2025 r., o sygn. PE-OR.310.3.2025, nie podzielił jednak tego stanowiska. W uzasadnieniu wskazał, że roboty budowlane to nie tylko budowa rozumiana w potocznym tego słowa znaczeniu, ale również montaż. Przytwierdzenie gotowych elementów do podłoża – poprzez zamontowanie (składanie z gotowych części), a nawet zwykłe ustawienie na podłożu obiektu bez jego podłączenia – według Prezydenta Lublina spełnia definicję montażu. Skoro zatem węzły cieplne zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych, to spełniają definicję budowli. Co więcej, powinny być traktowane jako odrębne elementy sieci przesyłowej, a nie jako część instalacji budynków, ponieważ budynek może być ogrzewany w inny sposób, na przykład za pomocą własnej kotłowni czy pompy ciepła, a to oznacza, że węzeł cieplny nie jest niezbędnym elementem do zapewnienia funkcjonalności budynku.

Jak w obecnej sytuacji powinni radzić sobie podatnicy podatku od nieruchomości?

Przytoczone interpretacje indywidualne dotyczące podatku od nieruchomości wydawane przez organy samorządowe ilustrują tylko kilka z licznych problemów, które mogą czekać na przedsiębiorców. Od lat trwają bowiem także inne spory, dotyczące chociażby sposobu opodatkowania m.in. stacji transformatorowych, reduktorów gazowych, pomp oraz wielu innych instalacji wykorzystywanych zarówno w budynkach, jak i budowlach. Niestety, jak widać na przedstawionych przykładach, nowe przepisy nie rozwiązały problemów podatników. 

Analiza tych interpretacji prowadzi wręcz do dość zaskakującego wniosku: dziś łatwiej powiedzieć, co nie podlega podatkowi od nieruchomości, niż wskazać, co rzeczywiście powinno być nim objęte. Można odnieść wrażenie, że znaleźliśmy się w sytuacji, w której opodatkowane może zostać praktycznie wszystko, a organy lokalne interpretują definicje – zwłaszcza pojęcie budowli – wyjątkowo szeroko.

Co w takiej sytuacji może zrobić przedsiębiorca? Przede wszystkim warto podejść do sprawy spokojnie. Fakt, że organ lokalny uznaje dany składnik majątku za podlegający podatkowi od nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że jest to prawidłowe podejście. Analiza niektórych uzasadnień pokazuje, że argumentacja prezentowana przez organy podatkowe bywa dyskusyjna i warto w związku z tym odwołać się od niej korzystając z pomocy doradców mających doświadczenie w reprezentowaniu podatników w sprawach sądowych.

Jednocześnie nie można zapominać, że podatek od nieruchomości, choć często pomijany, powinien być na bieżąco monitorowany i to nie tylko w przypadku przedsiębiorstw posiadających rozbudowaną infrastrukturę techniczną, zakłady produkcyjne, magazyny, centra logistyczne, instalacje energetyczne czy inwestycje z sektora odnawialnych źródeł energii. Tak naprawdę brak wykazania poszczególnych składników majątku w deklaracjach podatkowych dowolnego podmiotu może prowadzić do dotkliwych konsekwencji finansowych.

Mając na uwadze problematyczność wielu tych sytuacji w kolejnych artykułach eksperci RSM Poland skupią się na przybliżaniu zagadnień związanych z podatkiem od nieruchomości w przystępny sposób, opierając się na przykładach z codziennej pracy z klientami z całej Polski.

Jeśli zaś po lekturze tego artykuł pojawiły się u Państwa wątpliwości co do kwestii związanej z podatkiem od nieruchomości, pozostajemy do dyspozycji i zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami podatkowymi.